Πέντε χρόνια μετά το κλείσιμο της δυνατότητας υπαγωγής για τα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5, και λίγες εβδομάδες μετά τη λήξη της ειδικής εξαίρεσης για ακίνητα τραπεζών και επενδυτικών κεφαλαίων, δεν υπάρχει ενεργός μηχανισμός τακτοποίησης.
Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες δημόσια και ιδιωτικά κτίρια να παραμένουν σε πολεοδομική ομηρία, χωρίς δυνατότητα νομιμοποίησης, μεταβίβασης ή αξιοποίησης.
Τι είναι η Κατηγορία 5
Η Κατηγορία 5 αφορά τα λεγόμενα «βαριά αυθαίρετα», δηλαδή:
-
Κτίρια με υπερβάσεις άνω του 40% σε δόμηση, κάλυψη ή ύψος
-
Κατασκευές χωρίς οικοδομική άδεια
Από το 2020 έληξε η δυνατότητα υπαγωγής για ιδιώτες, ενώ στο τέλος του 2025 έκλεισε οριστικά και η ειδική εξαίρεση που ίσχυε για ακίνητα τραπεζών και funds.
Αντίθετα, για τις Κατηγορίες 1–4 δόθηκε πρόσφατα παράταση έως το 2028, δημιουργώντας μια σαφή διαφοροποίηση εις βάρος της Κατηγορίας 5.
Οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων
Η απουσία ρύθμισης έχει δημιουργήσει ένα μεγάλο απόθεμα ακινήτων που:
-
Δεν μπορούν να μεταβιβαστούν
-
Δεν χρηματοδοτούνται από τράπεζες
-
Δεν εντάσσονται σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης
-
Παραμένουν εκτός επενδυτικής αξιοποίησης
Το φαινόμενο αυτό οδηγεί σε σταδιακή απαξίωση περιουσιών και περιορίζει τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων.
Τα συνταγματικά όρια και ο ρόλος του Συμβούλιο της Επικρατείας
Βασικός λόγος της νομοθετικής αδράνειας είναι οι συνταγματικοί περιορισμοί και η πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ).
Το ΣτΕ:
-
Έχει θέσει αυστηρά όρια στις διαδοχικές νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων
-
Ζητά εφαρμογή κατεδαφίσεων για αυθαίρετα μετά το 2011
-
Αποκλείει νέα ρύθμιση για κατασκευές μετά την 1η Ιανουαρίου 2024 χωρίς προηγούμενο έλεγχο
Οποιαδήποτε νέα παρέμβαση θα πρέπει να είναι συνταγματικά θωρακισμένη, διαφορετικά κινδυνεύει να ακυρωθεί.
Προϋποθέσεις που δεν έχουν ακόμη υλοποιηθεί
Για να προχωρήσει μια συνολική λύση απαιτούνται κρίσιμες θεσμικές τομές που ακόμη εκκρεμούν:
-
Σύστημα παρακολούθησης δομημένου περιβάλλοντος για ακριβή εντοπισμό και χρονολόγηση αυθαιρέτων
-
Πλήρης λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης
-
Ενεργοποίηση Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης
Η μελλοντική τακτοποίηση – εφόσον υπάρξει – θα αφορά μόνο αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν πριν από τις 28 Ιουλίου 2011, με εξαίρεση από κατεδάφιση για 30 χρόνια και πιθανή υποχρέωση αγοράς συντελεστή δόμησης.
Στοχευμένη ρύθμιση για δημόσια και δημοτικά κτίρια
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εξετάζει στοχευμένη παρέμβαση για ακίνητα Κατηγορίας 5 που ανήκουν σε δήμους και το Δημόσιο.
Ο υφυπουργός Νίκος Ταγαράς έχει αναφέρει στη Βουλή ότι εξετάζεται ρύθμιση για:
-
Σχολεία και νηπιαγωγεία
-
Μονάδες Πρωτοβάθμιας και Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης
-
Δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις
Σήμερα, πολλά από αυτά τα κτίρια δεν μπορούν να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, ακόμη κι αν υπάρχουν διαθέσιμα ευρωπαϊκά κονδύλια.
Πίεση για συνολική και ενιαία λύση
Μετά τη λήξη της εξαίρεσης για τράπεζες και funds, πλέον δεν υπάρχει διαφοροποίηση μεταξύ ιδιωτών και θεσμικών φορέων.
Η αγορά ζητά:
-
Ενιαίο θεσμικό καθεστώς
-
Αρχή ίσης μεταχείρισης
-
Ασφάλεια δικαίου
-
Ενίσχυση ελεγκτικών μηχανισμών για να αποτραπεί νέα γενιά αυθαιρέτων
Η σημερινή κατάσταση, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, δεν μπορεί να παραταθεί επ’ αόριστον, καθώς μεγάλο τμήμα του κτιριακού αποθέματος παραμένει εγκλωβισμένο σε μόνιμη εκκρεμότητα.
