Ένα διαφορετικό μοντέλο λειτουργίας ενδέχεται να διαμορφωθεί στις ελληνικές πολυκατοικίες τα επόμενα χρόνια, καθώς σχεδιάζονται θεσμικές παρεμβάσεις που θα μπορούσαν να αλλάξουν σημαντικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται τα καθημερινά ζητήματα των κοινόχρηστων χώρων και των οικονομικών υποχρεώσεων των ενοίκων.
Η μέχρι σήμερα πρακτική, σύμφωνα με την οποία ένας ιδιοκτήτης ή ένοικος αναλαμβάνει να διαχειρίζεται τις ανάγκες του κτιρίου, ενδέχεται να γίνει πιο δύσκολη. Οι νέες απαιτήσεις που εξετάζονται περιλαμβάνουν ψηφιακή καταγραφή στοιχείων, καλύτερη οικονομική οργάνωση, διαδικασίες για την αντιμετώπιση των ληξιπρόθεσμων οφειλών και αλλαγές στον τρόπο λήψης αποφάσεων.
Οι σχεδιαζόμενες παρεμβάσεις από το υπουργείο Δικαιοσύνης τοποθετούνται χρονικά από το 2027 και μετά, υπό την προϋπόθεση ότι θα ολοκληρωθεί η νομοθετική διαδικασία. Μέχρι να οριστικοποιηθούν οι ρυθμίσεις, πάντως, δεν μπορούν να θεωρούνται δεδομένες όλες οι αλλαγές που συζητούνται.
Πιο σύνθετος ο ρόλος του διαχειριστή
Η παρακολούθηση των οικονομικών, η διατήρηση ενημερωμένων αρχείων και η διεκπεραίωση διοικητικών υποχρεώσεων αποτελούν εργασίες που απαιτούν χρόνο και συνέπεια. Αν οι σχεδιαζόμενες απαιτήσεις αυξηθούν, η διαχείριση μιας πολυκατοικίας ενδέχεται να πάψει να είναι μια απλή υπόθεση που μπορεί να διεκπεραιώνεται περιστασιακά από έναν ένοικο.
Ιδιαίτερα απαιτητική μπορεί να αποδειχθεί η διαδικασία σε κτίρια με πολλά διαμερίσματα, συσσωρευμένες οφειλές ή συχνές ανάγκες επισκευών. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η ανάγκη για συστηματική καταγραφή και συντονισμό εργασιών ενδέχεται να ενισχύσει την αναζήτηση επαγγελματικής υποστήριξης.
Αυτό δεν σημαίνει ότι ο ρόλος του διαχειριστή-κατοίκου θα καταργηθεί. Ωστόσο, η δυνατότητά του να ανταποκρίνεται μόνος του σε όλες τις απαιτήσεις μπορεί να περιοριστεί, ανάλογα με το τελικό περιεχόμενο των ρυθμίσεων.
Στο μικροσκόπιο οι οφειλές και τα οικονομικά των κτιρίων
Ένα από τα βασικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν πολλές πολυκατοικίες είναι η αδυναμία είσπραξης των κοινοχρήστων από ιδιοκτήτες ή ενοίκους που καθυστερούν τις πληρωμές τους. Οι οφειλές μπορούν να δυσχεράνουν την εξόφληση λογαριασμών, τη συντήρηση των εγκαταστάσεων και την πραγματοποίηση αναγκαίων επισκευών.
Στο πλαίσιο των αλλαγών εξετάζονται ταχύτερες νομικές διαδικασίες για τη διεκδίκηση των οφειλόμενων ποσών. Παράλληλα, στο τραπέζι βρίσκονται ζητήματα που αφορούν τη δημιουργία οικονομικών αποθεματικών, ώστε τα κτίρια να μπορούν να ανταποκρίνονται ευκολότερα σε έκτακτες δαπάνες.
Στις υπό εξέταση παρεμβάσεις περιλαμβάνονται επίσης θέματα ασφάλισης των πολυκατοικιών και αναθεώρησης των διαδικασιών λήψης αποφάσεων στις γενικές συνελεύσεις. Οι τελικές υποχρεώσεις θα αποσαφηνιστούν όταν οριστικοποιηθεί το νέο πλαίσιο.
Πάνω από 218.000 πολυκατοικίες στο πεδίο των αλλαγών
Το εύρος των πιθανών επιπτώσεων γίνεται σαφέστερο από τα στοιχεία που έχουν παρουσιαστεί για το κτιριακό απόθεμα της χώρας. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, περίπου 2,2 εκατομμύρια κατοικίες, δηλαδή σχεδόν οι μισές κατοικίες της Ελλάδας, βρίσκονται σε 218.150 πολυκατοικίες με τουλάχιστον έξι διαμερίσματα.
Σημαντικό μέρος αυτού του αποθέματος συγκεντρώνεται στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα, την Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Πρόκειται για περιοχές όπου ο μεγάλος αριθμός πολυκατοικιών δημιουργεί σταθερή ανάγκη για υπηρεσίες έκδοσης κοινοχρήστων, τεχνικής υποστήριξης και οικονομικής διαχείρισης.
Η έκταση της αγοράς εξηγεί γιατί οι επικείμενες θεσμικές εξελίξεις παρακολουθούνται με ενδιαφέρον από τις επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον συγκεκριμένο τομέα.
Επαγγελματικά γραφεία έχουν ήδη αναλάβει μέρος της διαχείρισης
Η συνεργασία με εξειδικευμένα γραφεία δεν αποτελεί καινούρια πρακτική. Εκτιμάται ότι περίπου το 50%-60% των πολυκατοικιών χρησιμοποιεί ήδη εξωτερικές υπηρεσίες για την έκδοση και την παρακολούθηση των κοινοχρήστων.
Ωστόσο, η συγκεκριμένη συνεργασία δεν ισοδυναμεί πάντα με πλήρη ανάθεση της διαχείρισης. Σε πολλές περιπτώσεις, το γραφείο αναλαμβάνει τον υπολογισμό των δαπανών και την έκδοση των ειδοποιητηρίων, ενώ ο διαχειριστής του κτιρίου εξακολουθεί να ασχολείται με τις υπόλοιπες εκκρεμότητες.
Εάν οι νέες απαιτήσεις οδηγήσουν περισσότερες πολυκατοικίες σε ολοκληρωμένες λύσεις διαχείρισης, οι εταιρείες του κλάδου θα μπορούσαν να διευρύνουν σημαντικά το αντικείμενό τους.
Νέες ευκαιρίες για τις εταιρείες διαχείρισης
Πέρα από την έκδοση των κοινοχρήστων, οι επαγγελματίες διαχειριστές θα μπορούσαν να αναλάβουν ευρύτερες υπηρεσίες, όπως την παρακολούθηση των οικονομικών στοιχείων, την οργάνωση των αρχείων, τον προγραμματισμό των εργασιών συντήρησης και την επικοινωνία με τεχνικούς και συνεργεία.
Επιπλέον, θα μπορούσαν να παρέχουν διοικητική υποστήριξη στις γενικές συνελεύσεις και να συμβάλλουν στην καλύτερη καταγραφή των αποφάσεων και των υποχρεώσεων κάθε πολυκατοικίας.
Η διεύρυνση των υπηρεσιών δημιουργεί προοπτικές για τις επιχειρήσεις του κλάδου, αλλά παράλληλα αναδεικνύει και το ζήτημα του κόστους για τους συνιδιοκτήτες. Η επιλογή επαγγελματικής διαχείρισης θα εξαρτηθεί, μεταξύ άλλων, από τις ανάγκες κάθε κτιρίου και το ύψος των αμοιβών.
Θα περιοριστεί η διαχείριση από τους ίδιους τους ενοίκους;
Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι, σε βάθος χρόνου, το ποσοστό των πολυκατοικιών που στηρίζονται αποκλειστικά σε διαχειριστές-κατοίκους θα μπορούσε να μειωθεί ακόμη και κάτω από το 50%.
Η εκτίμηση αυτή δεν αποτελεί βεβαιότητα ούτε προκύπτει αυτομάτως από τις σχεδιαζόμενες αλλαγές. Η έκταση της μεταβολής θα εξαρτηθεί από τις τελικές νομοθετικές προβλέψεις, τις πρακτικές υποχρεώσεις που θα θεσπιστούν και το κατά πόσο οι ιδιοκτήτες θα θεωρήσουν αναγκαία την ανάθεση περισσότερων εργασιών σε επαγγελματίες.
Το επόμενο διάστημα αναμένεται, επομένως, να είναι καθοριστικό για το μέλλον της διαχείρισης των πολυκατοικιών. Εφόσον οι αλλαγές προχωρήσουν, η οργανωμένη οικονομική παρακολούθηση, η τήρηση αρχείων και η διαχείριση των οφειλών ενδέχεται να αποκτήσουν μεγαλύτερη βαρύτητα, μεταβάλλοντας σταδιακά τον τρόπο με τον οποίο λειτουργούν τα κτίρια σε όλη τη χώρα.
