Ένα νέο πλέγμα παρεμβάσεων για τη στεγαστική αγορά προωθεί η κυβέρνηση, με στόχο να αυξηθεί ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών, να δοθούν κίνητρα στους ιδιοκτήτες να διαθέσουν κλειστά ακίνητα προς ενοικίαση και να ενισχυθεί η πρόσβαση περισσότερων νοικοκυριών σε προσιτή στέγη.
Το σχέδιο περιλαμβάνει επιδοτήσεις για ανακαινίσεις, φοροαπαλλαγές για ακίνητα που θα διατεθούν με μακροχρόνιες μισθώσεις, περιορισμούς στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές, αλλά και νέα προγράμματα στεγαστικής χρηματοδότησης και κοινωνικής κατοικίας από το 2027.
Παράλληλα, προβλέπονται αλλαγές στη φορολογία των εισοδημάτων από ενοίκια, διεύρυνση της επιστροφής ενοικίου και νέες ρυθμίσεις για ιδιοκτήτες και αγοραστές ακινήτων. Ορισμένα μέτρα βρίσκονται ήδη σε φάση προετοιμασίας, ενώ άλλα περιλαμβάνονται στον σχεδιασμό του πολυνομοσχεδίου που προωθείται προς ψήφιση στη Βουλή.
1. Επιδοτήσεις έως 36.000 ευρώ για ανακαίνιση κατοικιών
Στο επίκεντρο των παρεμβάσεων βρίσκεται το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας», το οποίο προβλέπει επιχορηγήσεις για εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης παλαιών ακινήτων.
Η ενίσχυση για τις εργασίες μπορεί να φτάσει έως τις 36.000 ευρώ, ενώ προβλέπεται πρόσθετη χρηματοδότηση έως 2.500 ευρώ για υποστηρικτικές υπηρεσίες. Το βασικό ποσοστό επιδότησης κυμαίνεται από 70% έως 80% της επιλέξιμης δαπάνης, ανάλογα με την εισοδηματική κατηγορία, ενώ με τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις μπορεί να ανέλθει έως 85% ή ακόμη και 95%.
Ο οδηγός εφαρμογής της δράσης δημοσιεύθηκε στις 20 Οκτωβρίου. Ωστόσο, η υποβολή αιτήσεων δεν έχει ακόμη ξεκινήσει. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, η πλατφόρμα θα ενεργοποιηθεί αρχικά για κλειστές κατοικίες και σε επόμενο στάδιο για ακίνητα που χρησιμοποιούνται ήδη ως κύρια κατοικία.
Μέχρι στιγμής έχουν εκδοθεί περίπου 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας, εκ των οποίων 14.000 αφορούν κλειστά σπίτια και 80.000 ιδιοκατοικούμενα ακίνητα. Η έκδοση της βεβαίωσης, πάντως, δεν συνεπάγεται αυτόματη έγκριση χρηματοδότησης.
Για τα κλειστά ακίνητα προβλέπεται η δυνατότητα ιδιοκατοίκησης μετά την ανακαίνιση ή διάθεσής τους ως κύριας κατοικίας μέσω μίσθωσης. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται να επιστρέψουν περισσότερα σπίτια στην αγορά, καλύπτοντας ανάγκες μακροχρόνιας στέγασης.
2. Αφορολόγητα ενοίκια για 36 μήνες σε επιλέξιμα ακίνητα
Κίνητρο για τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν κλειστές κατοικίες προς μακροχρόνια μίσθωση αποτελεί η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα των πρώτων 36 μηνών, μέτρο που προβλέπεται να παραταθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027.
Η ρύθμιση αφορά κατοικίες που πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων επιφάνεια έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με προβλεπόμενη προσαύξηση 20 τετραγωνικών μέτρων για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο.
Κατά κανόνα, το ακίνητο θα πρέπει να ήταν κενό ή να μην είχε χρησιμοποιηθεί ως κατοικία κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη. Στις περιπτώσεις που είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση το προηγούμενο φορολογικό έτος, μπορεί επίσης να υπαχθεί στη ρύθμιση, εφόσον επιστρέψει στη μακροχρόνια αγορά.
Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών προς γιατρούς και νοσηλευτές του Δημοσίου, εκπαιδευτικούς της δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολους, υπό τους προβλεπόμενους όρους.
Η απαλλαγή δεν ισχύει οριζόντια για κάθε νέο μισθωτήριο, καθώς συνδέεται με συγκεκριμένα κριτήρια και προϋποθέσεις.
3. Παραμένει το «πάγωμα» νέων Airbnb σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Στο σχέδιο περιλαμβάνεται και η συνέχιση των περιορισμών για νέες εγγραφές ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσα στο 2027.
Το μέτρο αφορά τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και το πρώτο δημοτικό διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης, όπου η πίεση στη στεγαστική αγορά είναι ιδιαίτερα έντονη.
Στόχος είναι να περιοριστεί η περαιτέρω μεταφορά κατοικιών από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση, ώστε να παραμείνουν περισσότερα ακίνητα διαθέσιμα για όσους αναζητούν σπίτι με κανονικό μισθωτήριο.
Οι περιορισμοί αφορούν τις νέες καταχωρίσεις στις συγκεκριμένες περιοχές και δεν συνιστούν γενική απαγόρευση λειτουργίας των ήδη υφιστάμενων καταλυμάτων.
4. «Σπίτι μου ΙΙΙ»: Στεγαστικά δάνεια έως 230.000 ευρώ
Για τον Ιανουάριο του 2027 έχει προγραμματιστεί η έναρξη του νέου στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙΙ», το οποίο σχεδιάζεται να διαθέσει συνολικούς πόρους ύψους 2 δισ. ευρώ.
Το πρόγραμμα προβλέπεται να προσφέρει χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, διευκολύνοντας περισσότερα νοικοκυριά να αποκτήσουν πρώτη κατοικία.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του σχεδιασμού, το ανώτατο ηλικιακό όριο των δικαιούχων θα φτάνει τα 55 έτη, ενώ η εμπορική αξία του ακινήτου θα μπορεί να ανέρχεται έως τις 300.000 ευρώ. Το μέγιστο ποσό δανείου προβλέπεται να φτάνει τις 230.000 ευρώ και να καλύπτει έως το 90% της αξίας του ακινήτου.
Παράλληλα, σχεδιάζονται διευρυμένα εισοδηματικά κριτήρια, με ιδιαίτερη πρόβλεψη για οικογένειες με παιδιά, καθώς και δυνατότητα αγοράς μεγαλύτερων κατοικιών για πολύτεκνες οικογένειες.
Οι τελικοί όροι συμμετοχής και οι προϋποθέσεις του προγράμματος θα πρέπει να αποσαφηνιστούν με τις σχετικές ανακοινώσεις.
5. Σχέδιο για 2.800 νέες κοινωνικές κατοικίες
Την ίδια ώρα, προωθείται η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, με σκοπό να ενισχυθεί η προσφορά στέγης για νοικοκυριά που δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στις τιμές της αγοράς.
Ο σχεδιασμός προβλέπει την κατασκευή 2.350 ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών σε τέσσερα ανενεργά στρατόπεδα, με προϋπολογισμό 435 εκατ. ευρώ. Επιπλέον, περίπου 450 κατοικίες αναμένεται να προκύψουν από την ανακαίνιση δημόσιων κτιρίων.
Παράλληλα, προωθείται το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής, με στόχο την αξιοποίηση των πρώτων οκτώ δημόσιων ακινήτων.
Πρόκειται για προγραμματισμένες παρεμβάσεις, οι οποίες δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί, ενώ η υλοποίησή τους αναμένεται να εξελιχθεί σταδιακά.
6. Φορολογικά κίνητρα για νέες κατοικίες προς ενοικίαση
Στα υπό εξέταση μέτρα περιλαμβάνεται και η παροχή φορολογικών κινήτρων για την κατασκευή κτιρίων που θα προορίζονται εξαρχής για μακροχρόνια μίσθωση, το μοντέλο που είναι γνωστό ως «build to rent».
Η συγκεκριμένη παρέμβαση αποσκοπεί στην ενθάρρυνση επενδύσεων που θα αυξήσουν τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών για ενοικίαση.
Ωστόσο, δεν έχουν ακόμη εξειδικευτεί το ύψος της φορολογικής ενίσχυσης, οι προϋποθέσεις υπαγωγής και το χρονοδιάγραμμα εφαρμογής.
7. Επιστροφή ενοικίου: Πληρωμή στις 30 Νοεμβρίου
Στα μέτρα στήριξης των ενοικιαστών περιλαμβάνεται η επιστροφή ενοικίου, η οποία προβλέπεται να καταβληθεί στις 30 Νοεμβρίου και αφορά το φορολογικό έτος 2025.
Η ενίσχυση υπολογίζεται με βάση τα ενοίκια που κατέβαλαν οι δικαιούχοι κατά το προηγούμενο έτος. Παράλληλα, προβλέπεται διπλάσια επιστροφή για γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που υπηρετούν στην περιφέρεια, με στόχο να περιοριστεί το στεγαστικό κόστος για εργαζομένους που μετακινούνται μακριά από τον τόπο κατοικίας τους.
8. Νέος φορολογικός συντελεστής για εισοδήματα από ενοίκια
Αλλαγές σχεδιάζονται και στη φορολόγηση των εισοδημάτων από ακίνητα, με την εισαγωγή ενδιάμεσου συντελεστή 25% για το τμήμα του εισοδήματος από ενοίκια μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ.
Η ρύθμιση αφορά τα εισοδήματα του φορολογικού έτους 2026 και αποσκοπεί στη μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης για συγκεκριμένες κατηγορίες ιδιοκτητών.
Η προσδοκία είναι ότι η ελάφρυνση θα λειτουργήσει ως πρόσθετο κίνητρο για τη διάθεση ακινήτων προς ενοικίαση. Το κατά πόσο μέρος του οφέλους θα μεταφερθεί στους ενοικιαστές μέσω χαμηλότερων μισθωμάτων θα εξαρτηθεί, ωστόσο, από τις συνθήκες της αγοράς.
9. Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς
Από το 2027 προβλέπεται διεύρυνση της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς.
Η ρύθμιση αφορά οικισμούς έως 2.000 κατοίκους και, στη Δυτική Μακεδονία, έως 2.200 κατοίκους. Εξαιρείται η Αττική, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων.
Η απαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, εφόσον η φορολογητέα αξία της πλήρους κυριότητας του ακινήτου δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.
Δεν πρόκειται, πάντως, για οριζόντια απαλλαγή όλων των ακινήτων που διαθέτει κάθε ιδιοκτήτης, καθώς η εφαρμογή της συνδέεται με συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
10. Παρατάσεις για ανακαινίσεις και νέες οικοδομές
Στο πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών περιλαμβάνονται επίσης παρατάσεις φορολογικών μέτρων που αφορούν την οικοδομική δραστηριότητα και την αναβάθμιση ακινήτων.
Μεταξύ αυτών είναι η συνέχιση έως το τέλος του 2027 της μείωσης φόρου για επιλέξιμες δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, καθώς και της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις.
Για τις μεταβιβάσεις που υπάγονται στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ, προβλέπεται η επιβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτων με συντελεστή 3%, σύμφωνα με τους σχετικούς όρους.
11. Αλλαγές στον φόρο μεταβίβασης για αγοραστές εκτός ΕΕ και ΕΟΧ
Μία ακόμη παρέμβαση που περιλαμβάνεται στον σχεδιασμό αφορά την αύξηση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων για συγκεκριμένες αγορές από το εξωτερικό.
Ειδικότερα, από την 1η Ιουλίου 2027 προβλέπεται αύξηση του συντελεστή από 3% σε 15% για αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
Η ρύθμιση αποσκοπεί στον περιορισμό της πίεσης που μπορεί να ασκούν στην αγορά κατοικίας οι αγορές ακινήτων από επενδυτές εκτός ΕΕ και ΕΟΧ. Καθοριστικό κριτήριο είναι η φορολογική κατοικία του αγοραστή και όχι η υπηκοότητά του.
Στοίχημα η αύξηση της προσφοράς κατοικιών
Οι παρεμβάσεις καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα της στεγαστικής αγοράς: από την ανακαίνιση κλειστών ακινήτων και τα φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις έως τη χρηματοδότηση νέων αγοραστών και την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών.
Το βασικό ζητούμενο είναι αν τα μέτρα θα οδηγήσουν σε ουσιαστική αύξηση των διαθέσιμων σπιτιών και αν η διεύρυνση της προσφοράς θα συμβάλει στον περιορισμό των πιέσεων στα ενοίκια.
Η αποτελεσματικότητά τους θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα εφαρμογής, τους τελικούς όρους των προγραμμάτων και το κατά πόσο οι ιδιοκτήτες, οι κατασκευαστές και οι υποψήφιοι αγοραστές θα αξιοποιήσουν τα διαθέσιμα κίνητρα.
