Η στεγαστική κρίση εξελίσσεται σε μία από τις μεγαλύτερες οικονομικές προκλήσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά, καθώς η συνεχής άνοδος των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων περιορίζει δραστικά το διαθέσιμο εισόδημα. Το κόστος της στέγασης απορροφά πλέον σχεδόν το 35% του εισοδήματος κατά μέσο όρο, επιβαρύνοντας δυσανάλογα όσους δεν διαθέτουν δική τους κατοικία.
Η νέα τριμηνιαία έκθεση του ΙΟΒΕ αναδεικνύει τις έντονες αντιθέσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων: από τη μία πλευρά, οι τιμές και η επενδυτική ζήτηση διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα και, από την άλλη, η εξεύρεση προσιτής κατοικίας μετατρέπεται σε ολοένα δυσκολότερη υπόθεση για χιλιάδες πολίτες.
Το πρόβλημα δεν περιορίζεται μόνο στην αγορά κατοικίας. Η διαρκής αύξηση των ενοικίων, η περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων ακινήτων και η δυσκολία πρόσβασης σε στεγαστική χρηματοδότηση δημιουργούν ένα ασφυκτικό περιβάλλον, ιδιαίτερα για τους νέους, τους εργαζομένους με χαμηλά εισοδήματα και τις οικογένειες που αναζητούν στέγη στις μεγάλες πόλεις.
Οι τιμές των ακινήτων πάνω από τα επίπεδα πριν από την κρίση
Η ανοδική πορεία της αγοράς κατοικίας είναι συνεχής από το 2017, όταν οι τιμές είχαν υποχωρήσει περισσότερο από 40% σε σύγκριση με τα προ κρίσης επίπεδα. Έκτοτε, η αγορά έχει εισέλθει σε μια παρατεταμένη περίοδο ανάκαμψης, με τις αυξήσεις να γίνονται εντονότερες τα τελευταία χρόνια.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει το ΙΟΒΕ, ο ετήσιος ρυθμός ανόδου του δείκτη τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος κινείται κοντά στο 10%, με την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη να καταγράφουν σημαντικές αυξήσεις.
Ανοδικά κινούνται και τα ενοίκια, με τον σχετικό δείκτη να ενισχύεται κατά 10% το 2025. Την ίδια ώρα, η αναλογία των τιμών κατοικιών προς το εισόδημα πλησιάζει εκ νέου ιστορικά υψηλά επίπεδα, αποτυπώνοντας τη διευρυνόμενη απόσταση ανάμεσα στην αξία των ακινήτων και την πραγματική αγοραστική δυνατότητα των νοικοκυριών.
Με άλλα λόγια, ακόμη και για όσους διαθέτουν σταθερό εισόδημα, η αγορά ενός σπιτιού απαιτεί πλέον σημαντικά μεγαλύτερους οικονομικούς πόρους, ενώ η ενοικίαση απορροφά ολοένα μεγαλύτερο μέρος του μηνιαίου προϋπολογισμού.
Το παράδοξο με τις κενές κατοικίες – Γιατί δεν βρίσκουν σπίτι οι πολίτες
Η στεγαστική κρίση επιδεινώνεται από τη δυσκολία αύξησης της προσφοράς κατοικιών, καθώς η οικοδομική δραστηριότητα είχε καταγράψει μεγάλη πτώση κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και άρχισε να ανακάμπτει ουσιαστικά μετά το 2018.
Έτσι, η επιστροφή της ζήτησης στην αγορά συνάντησε ένα οικιστικό απόθεμα που είχε μείνει για χρόνια χωρίς επαρκή ανανέωση. Το αποτέλεσμα είναι η ενίσχυση του ανταγωνισμού για τα διαθέσιμα σπίτια, ειδικά στις περιοχές όπου συγκεντρώνεται η μεγαλύτερη οικονομική δραστηριότητα.
Την ίδια στιγμή, περίπου μία στις τρεις κατοικίες στην Ελλάδα καταγράφεται ως κενή. Ωστόσο, το στοιχείο αυτό δεν σημαίνει ότι όλα αυτά τα ακίνητα είναι άμεσα διαθέσιμα για κατοίκηση ή μακροχρόνια μίσθωση. Μεγάλο μέρος τους βρίσκεται σε περιοχές της περιφέρειας, ενώ η Αττική, όπου η στεγαστική πίεση είναι εντονότερη, εμφανίζει το χαμηλότερο ποσοστό κενών κατοικιών στη χώρα.
Στην εικόνα προστίθενται τα ακίνητα που αξιοποιούνται για βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς και ακίνητα που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια και βρίσκονται σε διαδικασίες ρύθμισης ή πλειστηριασμού.
Το βασικό ζητούμενο, επομένως, δεν είναι μόνο πόσα σπίτια υπάρχουν συνολικά, αλλά πόσα από αυτά βρίσκονται στις περιοχές όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη και μπορούν να διατεθούν σε προσιτές τιμές.
«Φρένο» στην ιδιοκατοίκηση – Κατακόρυφη απόσταση από τα στεγαστικά του 2007
Η αγορά κατοικίας παραμένει δυσπρόσιτη και για όσους επιδιώκουν να αποκτήσουν δικό τους σπίτι μέσω τραπεζικού δανεισμού.
Οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ανήλθαν το 2025 σε περίπου 2,1 δισ. ευρώ, όταν το 2007 έφθαναν περίπου τα 15 δισ. ευρώ. Η διαφορά αποτυπώνει τη μεγάλη μεταβολή στη στεγαστική χρηματοδότηση μετά την οικονομική κρίση.
Παράλληλα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ακολουθεί πτωτική πορεία από το 2010, γεγονός που συνδέεται με τις δυσκολίες απόκτησης κατοικίας και τη μετατόπιση περισσότερων νοικοκυριών προς την ενοικίαση.
Το ΙΟΒΕ επισημαίνει, επίσης, ότι προγράμματα επιδότησης της ζήτησης, όπως το «Σπίτι μου», μπορεί να έχουν περιορισμένη αποτελεσματικότητα όταν δεν συνοδεύονται από αντίστοιχη αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών. Σε μια αγορά με ανεπαρκή προσφορά, η ενίσχυση της αγοραστικής δύναμης ενδέχεται να μετακυλιστεί εν μέρει στις τιμές, περιορίζοντας το πραγματικό όφελος για τους δικαιούχους.
Στο «κόκκινο» οι ενοικιαστές – Το 34,6% του εισοδήματος για τη στέγη
Τη μεγαλύτερη πίεση από τη στεγαστική κρίση υφίστανται όσοι μένουν στο ενοίκιο. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζει το ΙΟΒΕ, το 2025 τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεσαν κατά μέσο όρο το 34,6% του εισοδήματός τους για τη στέγαση, έναντι 18,9% στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Η διαφορά αυτή κατατάσσει την Ελλάδα στην πλέον δυσμενή θέση μεταξύ των κρατών-μελών ως προς τη συγκεκριμένη επιβάρυνση.
Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η εικόνα για τους ενοικιαστές: περίπου έξι στους δέκα δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για τη στέγη. Αντίθετα, στους ιδιοκτήτες που δεν έχουν στεγαστικό δάνειο, το αντίστοιχο ποσοστό περιορίζεται περίπου στο 13%.
Η απόσταση αυτή αναδεικνύει το μέγεθος της ανισότητας ανάμεσα σε όσους διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία χωρίς δανειακές υποχρεώσεις και σε όσους εξαρτώνται από την αγορά ενοικίασης.
Ιδιαίτερα ευάλωτοι εμφανίζονται οι άνεργοι, οι νέοι και τα μονογονεϊκά νοικοκυριά, για τα οποία η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών μπορεί να περιορίσει σημαντικά τους πόρους που απομένουν για τρόφιμα, ενέργεια, μετακινήσεις και άλλες βασικές δαπάνες.
Ποια μέτρα προκρίνει το ΙΟΒΕ για την αντιμετώπιση της κρίσης
Η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος δεν μπορεί, σύμφωνα με τα συμπεράσματα της έκθεσης, να στηριχθεί αποκλειστικά σε επιδόματα και οικονομικές ενισχύσεις προς τα νοικοκυριά με τα χαμηλότερα εισοδήματα.
Αν και η στήριξη όσων δυσκολεύονται να καλύψουν το κόστος στέγασης είναι αναγκαία, απαιτείται παράλληλα ένα ευρύτερο πλαίσιο παρεμβάσεων που θα αυξήσει την προσφορά κατοικιών και θα βελτιώσει την πρόσβαση σε προσιτή στέγη.
Μεταξύ των βασικών κατευθύνσεων που αναδεικνύονται περιλαμβάνονται η αξιοποίηση κενών ακινήτων, η δημιουργία αποθέματος κοινωνικής κατοικίας, η αντιμετώπιση των παραγόντων που περιορίζουν τη διάθεση κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση και η ενίσχυση της δυνατότητας των πολιτών να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία.
Το ζητούμενο είναι να αντιμετωπιστεί ταυτόχρονα τόσο η άμεση οικονομική επιβάρυνση των ενοικιαστών όσο και η διαρθρωτική έλλειψη προσιτών κατοικιών.
Η στεγαστική κρίση δεν αφορά πλέον μόνο όσους βρίσκονται στα όρια της φτώχειας. Αγγίζει ένα ολοένα μεγαλύτερο τμήμα της κοινωνίας, μετατρέποντας την εξασφάλιση αξιοπρεπούς κατοικίας σε μία από τις πιο πιεστικές οικονομικές προκλήσεις της καθημερινότητας.
