Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων κινδυνεύουν να φορολογηθούν για ενοίκια που δεν εισέπραξαν ποτέ, εάν δεν ακολουθήσουν τις προβλεπόμενες διαδικασίες της φορολογικής νομοθεσίας. Με δεδομένο ότι τα εισοδήματα από μισθώματα φορολογούνται με συντελεστές από 15% έως 45%, η επιβάρυνση μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντική, ειδικά όταν οι οφειλές των ενοικιαστών παραμένουν ανεξόφλητες για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Όσοι δεν έχουν ακόμη υποβάλει τη φορολογική τους δήλωση μπορούν ακόμη να προστατευθούν, αρκεί να αποδείξουν ότι έχουν κινηθεί νομικά κατά του κακοπληρωτή μισθωτή.
Προθεσμία έως τις 15 Ιουλίου 2026
Η 15η Ιουλίου 2026 αποτελεί την καταληκτική ημερομηνία για την ολοκλήρωση των απαιτούμενων ενεργειών.
Μέχρι τότε οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν εξασφαλίσει τα απαραίτητα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν ότι έχουν προχωρήσει στις προβλεπόμενες νομικές ενέργειες κατά του ενοικιαστή.
Η απλή διαπίστωση ότι ο μισθωτής δεν καταβάλλει τα ενοίκια ή μια ιδιωτική συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών δεν αρκεί για να χαρακτηριστούν τα μισθώματα ως ανείσπρακτα από τη φορολογική διοίκηση.
Ποια δικαιολογητικά αναγνωρίζει η ΑΑΔΕ
Η ΑΑΔΕ αποδέχεται συγκεκριμένα έγγραφα ως αποδεικτικά στοιχεία για τη μη φορολόγηση των ανείσπρακτων ενοικίων.
Αυτά περιλαμβάνουν:
-
Δικαστική απόφαση αποβολής του μισθωτή.
-
Διαταγή πληρωμής.
-
Διαταγή απόδοσης μισθίου.
-
Αγωγή που έχει κατατεθεί κατά του ενοικιαστή.
Η ύπαρξη ενός από τα παραπάνω έγγραφα αποτελεί βασική προϋπόθεση ώστε τα ανείσπρακτα μισθώματα να εξαιρεθούν από τη φορολόγηση.
Πώς γίνεται η υποβολή στην ΑΑΔΕ
Αφού συγκεντρωθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά, οι ιδιοκτήτες πρέπει να τα υποβάλουν ηλεκτρονικά μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας της ΑΑΔΕ.
Η διαδικασία πραγματοποιείται μέσω της υπηρεσίας:
«Τα Αιτήματά μου», με την υποβολή του εντύπου Ε411.
Σημαντικό είναι ότι για κάθε μισθωτή απαιτείται ξεχωριστή αίτηση, συνοδευόμενη από τα αντίστοιχα αποδεικτικά έγγραφα.
Σε περίπτωση που η ηλεκτρονική υποβολή δεν είναι δυνατή λόγω τεχνικών ή άλλων προβλημάτων, τα δικαιολογητικά μπορούν: να κατατεθούν στην αρμόδια ΔΟΥ ή να αποσταλούν με συστημένη επιστολή, ώστε να θεωρηθούν εμπρόθεσμα.
Τι πρέπει να περιλαμβάνει ο φάκελος
Ο φάκελος που θα υποβληθεί πρέπει να είναι πλήρης, καθώς τυχόν ελλείψεις μπορεί να οδηγήσουν στην απόρριψη του αιτήματος.
Ανάλογα με το στάδιο της υπόθεσης μπορεί να περιλαμβάνει:
-
την αγωγή κατά του μισθωτή,
-
το αποδεικτικό επίδοσής της,
-
διαταγή πληρωμής,
-
διαταγή απόδοσης μισθίου,
-
δικαστική απόφαση αποβολής,
-
έκθεση αποβολής του δικαστικού επιμελητή.
Εφόσον δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, η ΑΑΔΕ μπορεί να προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της φορολογικής δήλωσης και να φορολογήσει κανονικά τα ποσά που δεν εισπράχθηκαν.
Τι ισχύει για τα έντυπα Ε2 και Ε1
Τα ανείσπρακτα μισθώματα που αφορούν το φορολογικό έτος 2025, καθώς και ποσά που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα σε προηγούμενα έτη αλλά εισπράχθηκαν μέσα στο 2025, πρέπει να δηλωθούν στο έντυπο Ε2.
Στη συνέχεια, τα σχετικά στοιχεία μεταφέρονται αυτόματα στο έντυπο Ε1, χωρίς να απαιτείται κάποια επιπλέον ενέργεια από τον φορολογούμενο.
Η σωστή συμπλήρωση των εντύπων είναι ιδιαίτερα σημαντική, ώστε να αποφευχθούν:
-
πρόσθετοι φόροι,
-
λάθη στην εκκαθάριση,
-
ανάγκη υποβολής τροποποιητικής δήλωσης.
Πώς φορολογούνται τα εισοδήματα από ενοίκια
Τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων φορολογούνται από το πρώτο ευρώ, χωρίς αφορολόγητο όριο.
Η μοναδική προβλεπόμενη έκπτωση αφορά:
-
ποσοστό 5% επί των ακαθάριστων ενοικίων, το οποίο αναγνωρίζεται για δαπάνες συντήρησης και λοιπά έξοδα του ακινήτου.
Για τον λόγο αυτό, η ορθή δήλωση των πραγματικά ανείσπρακτων μισθωμάτων είναι ιδιαίτερα κρίσιμη, καθώς διαφορετικά ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να φορολογηθεί για εισόδημα που δεν απέκτησε ποτέ.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν βρεθεί αντιμέτωποι με κακοπληρωτές ενοικιαστές και δεν έχουν ακόμη ολοκληρώσει τη φορολογική τους δήλωση θα πρέπει να κινηθούν άμεσα, προκειμένου να συγκεντρώσουν τα απαραίτητα δικαιολογητικά και να υποβάλουν εγκαίρως το σχετικό αίτημα στην ΑΑΔΕ, αποφεύγοντας έτσι αδικαιολόγητη φορολογική επιβάρυνση.
