Το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου 3» δημιουργεί προσδοκίες σε χιλιάδες νοικοκυριά που αναζητούν την πρώτη τους κατοικία, καθώς τα έως τώρα ανακοινωθέντα χαρακτηριστικά προβλέπουν συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ και δυνατότητα χρηματοδότησης για κατοικίες με έτος κατασκευής έως το 2007.
Με βάση τα χαρακτηριστικά που έχουν γίνει γνωστά, τα εισοδηματικά όρια διαμορφώνονται έως 25.000 ευρώ για άγαμους, έως 35.000 ευρώ για έγγαμους ή μέρη συμφώνου συμβίωσης, με προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε παιδί, ενώ για τις μονογονεϊκές οικογένειες το όριο φτάνει έως 39.000 ευρώ, με την προβλεπόμενη προσαύξηση.
Το κρίσιμο ερώτημα, ωστόσο, είναι πόσες κατοικίες που πληρούν τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά υπάρχουν πραγματικά στην αγορά. Μια καταγραφή στη Θεσσαλονίκη αποτυπώνει τη διαθέσιμη προσφορά και δείχνει πώς μεταβάλλονται οι επιλογές ανάλογα με το ύψος του διαθέσιμου προϋπολογισμού.
«Σπίτι μου 3»: Από τα 200.000 έως τα 300.000 ευρώ
Η έρευνα λαμβάνει υπόψη τα τελικά στοιχεία του προηγούμενου προγράμματος «Σπίτι μου 2», στο οποίο η μέση κατοικία είχε επιφάνεια 88,5 τ.μ., μέση αξία 152.100 ευρώ, μέσο έτος κατασκευής το 1982 και μέση συμβασιοποιημένη χρηματοδότηση περίπου 109.100 ευρώ.
Στο νέο πρόγραμμα, το ανώτατο όριο αξίας της κατοικίας αυξάνεται στα 300.000 ευρώ, από 250.000 ευρώ που ίσχυε στο «Σπίτι μου 2».
Για τον λόγο αυτό, η καταγραφή εξετάζει τρία διαφορετικά επίπεδα ζητούμενης τιμής:
-
έως 200.000 ευρώ
-
έως 250.000 ευρώ
-
έως 300.000 ευρώ
Η έρευνα αφορά κατοικίες 80-150 τ.μ., με τουλάχιστον δύο υπνοδωμάτια και έτος κατασκευής έως το 2007.
Στον Δήμο Θεσσαλονίκης εφαρμόζεται επιπλέον κριτήριο για ακίνητα που βρίσκονται πάνω από τον πρώτο όροφο, ενώ στους Περιφερειακούς Δήμους το κριτήριο ορόφου δεν εφαρμόζεται, λόγω της σημαντικής παρουσίας μονοκατοικιών.
Σημαντική διευκρίνιση είναι ότι τα στοιχεία αφορούν ζητούμενες τιμές αγγελιών κατά τον χρόνο της καταγραφής και όχι τελικές τιμές συναλλαγών.
Δήμος Θεσσαλονίκης: Λιγότερες επιλογές όσο πέφτει το budget
Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αποτελούν το 21,60% του συνόλου των αναρτημένων αγγελιών κατοικιών προς πώληση.
Από αυτές, το 75,84% πληροί σωρευτικά τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά, δηλαδή έχει τουλάχιστον δύο υπνοδωμάτια, βρίσκεται πάνω από τον πρώτο όροφο, έχει κατασκευαστεί έως το 2007 και διατίθεται με ζητούμενη τιμή έως 300.000 ευρώ.
Ωστόσο, όταν η συγκεκριμένη κατηγορία αναχθεί στο σύνολο της αγοράς του Δήμου Θεσσαλονίκης, αντιστοιχεί μόλις στο 16,38% των διαθέσιμων κατοικιών.
Η εικόνα αλλάζει αισθητά όταν μειώνεται το οικονομικό όριο. Με ανώτατη τιμή τις 200.000 ευρώ, οι κατοικίες που πληρούν τα εξεταζόμενα κριτήρια αντιστοιχούν μόλις στο 6,77% της συνολικής αγοράς.
Με άλλα λόγια, στο χαμηλότερο από τα εξεταζόμενα όρια, λιγότερες από 7 στις 100 κατοικίες που διατίθενται προς πώληση στον Δήμο Θεσσαλονίκης πληρούν τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά.
Παλαιότερο το οικιστικό απόθεμα στον Δήμο Θεσσαλονίκης
Η ηλικία των κατοικιών αποτελεί ένα ακόμη σημαντικό στοιχείο.
Από τις κατοικίες έως 300.000 ευρώ που πληρούν τα κριτήρια της έρευνας, περίπου 8 στις 10 είναι κατασκευής έως το 1980.
Αντίθετα, μόλις 8,94% αφορά κατοικίες που κατασκευάστηκαν την περίοδο 1991-2007.
Η ηλικία του διαθέσιμου αποθέματος καθιστά ιδιαίτερα σημαντικό τον τεχνικό και οικονομικό έλεγχο πριν από την αγορά, καθώς ένα παλαιότερο ακίνητο μπορεί να συνεπάγεται πρόσθετες ανάγκες ανακαίνισης ή άλλες δαπάνες.
Πού βρίσκονται τα σπίτια έως 300.000 ευρώ στη Θεσσαλονίκη
Η μεγαλύτερη συγκέντρωση διαθέσιμων κατοικιών εντοπίζεται στο Κέντρο Θεσσαλονίκης, το οποίο συγκεντρώνει το 19,11% της καταγεγραμμένης προσφοράς που πληροί όλα τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά.
Αυτό σημαίνει ότι, σε μια υποθετική ομάδα 100 κατοικιών που πληρούν τα κριτήρια, περίπου 19 βρίσκονται στο Κέντρο.
Ακολουθούν περιοχές όπως η Τούμπα, το Φάληρο-Ιπποκράτειο και η Βούλγαρη-Ντεπώ-Μαρτίου. Οι τέσσερις αυτές περιοχές συγκεντρώνουν συνολικά 63,04% της καταγεγραμμένης προσφοράς.
Αν προστεθούν η Ανάληψη-Μπότσαρη-Νέα Παραλία και η Χαριλάου, το ποσοστό της συγκεντρωμένης προσφοράς φτάνει περίπου στο 85%.
Περιφερειακοί Δήμοι: Περισσότερες επιλογές
Διαφορετική είναι η εικόνα στους Περιφερειακούς Δήμους Θεσσαλονίκης.
Εδώ οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αντιπροσωπεύουν το 47,50% του συνόλου των αναρτημένων αγγελιών προς πώληση.
Από το συγκεκριμένο απόθεμα, το 31,55% πληροί τα εξεταζόμενα κριτήρια, δηλαδή διαθέτει τουλάχιστον δύο υπνοδωμάτια, έχει κατασκευαστεί έως το 2007 και έχει ζητούμενη τιμή έως 300.000 ευρώ.
Σε σχέση με το σύνολο της αγοράς των Περιφερειακών Δήμων, η συγκεκριμένη κατηγορία αντιστοιχεί στο 14,99% των διαθέσιμων κατοικιών.
Και εδώ η μείωση του προϋπολογισμού περιορίζει τις επιλογές, όμως η υποχώρηση είναι ηπιότερη σε σχέση με τον κεντρικό Δήμο.
Με όριο έως 200.000 ευρώ, οι κατοικίες που πληρούν τα χαρακτηριστικά αντιστοιχούν στο 10,28% της συνολικής αγοράς.
Έτσι, περίπου 10 στις 100 κατοικίες που διατίθενται προς πώληση στους Περιφερειακούς Δήμους πληρούν τα συγκεκριμένα κριτήρια στο χαμηλότερο οικονομικό όριο της έρευνας.
Νεότερες κατοικίες στους Περιφερειακούς Δήμους
Μεγάλη διαφορά καταγράφεται και στην ηλικία των κατοικιών.
Στις κατοικίες έως 300.000 ευρώ που πληρούν τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά, το 60,15% αφορά κατασκευές της περιόδου 1991-2007.
Το ποσοστό αυτό απέχει σημαντικά από το αντίστοιχο στον Δήμο Θεσσαλονίκης, όπου μόλις 8,94% των εξεταζόμενων κατοικιών ανήκει στην ίδια ηλικιακή κατηγορία.
Η εικόνα δείχνει επομένως ένα νεότερο οικιστικό απόθεμα στους Περιφερειακούς Δήμους, σε σύγκριση με τον κεντρικό Δήμο.
Πού βρίσκονται τα σπίτια στους Περιφερειακούς Δήμους
Η προσφορά στους Περιφερειακούς Δήμους εμφανίζεται περισσότερο γεωγραφικά κατανεμημένη.
Ο Θερμαϊκός συγκεντρώνει το 11,09% των κατοικιών που πληρούν όλα τα χαρακτηριστικά της έρευνας και έχουν ζητούμενη τιμή έως 300.000 ευρώ.
Ακολουθούν περιοχές όπως ο Εύοσμος, η Νεάπολη και ο Αξιός.
Συνολικά, οι τέσσερις αυτές περιοχές συγκεντρώνουν 36,88% της καταγεγραμμένης προσφοράς, ποσοστό αισθητά χαμηλότερο από τη συγκέντρωση που παρατηρείται στις τέσσερις πρώτες περιοχές του Δήμου Θεσσαλονίκης.
Σπίτι μου 3: Τι δείχνει τελικά η αγορά της Θεσσαλονίκης
Η καταγραφή αναδεικνύει δύο διαφορετικές εικόνες της αγοράς κατοικίας στη Θεσσαλονίκη.
Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αποτελούν το 21,60% των διαθέσιμων αγγελιών, ενώ στους Περιφερειακούς Δήμους το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 47,50%.
Παράλληλα, οι κατοικίες που πληρούν τα κριτήρια του «Σπίτι μου 3» στον κεντρικό Δήμο είναι κατά κανόνα σημαντικά παλαιότερες. Το 80% είναι κατασκευής έως το 1980, ενώ στους Περιφερειακούς Δήμους το 60,15% των αντίστοιχων κατοικιών αφορά κατασκευές της περιόδου 1991-2007.
Στο ανώτατο όριο των 300.000 ευρώ, η πραγματική δεξαμενή επιλογών εμφανίζεται σχετικά κοντά μεταξύ των δύο περιοχών: 16,38% στον Δήμο Θεσσαλονίκης έναντι 14,99% στους Περιφερειακούς Δήμους, ως ποσοστό του συνόλου των αναρτημένων αγγελιών στην αντίστοιχη γεωγραφική ζώνη.
Η εικόνα διαφοροποιείται όμως σημαντικά στα 200.000 ευρώ, όπου το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώνεται σε 6,77% στον Δήμο Θεσσαλονίκης και 10,28% στους Περιφερειακούς Δήμους.
Έτσι, για ένα νοικοκυριό που θα κινηθεί με χαμηλότερο διαθέσιμο budget, η διαθέσιμη αγορά εμφανίζεται πιο περιορισμένη στον κεντρικό Δήμο, ενώ στους Περιφερειακούς Δήμους υπάρχει μεγαλύτερη αναλογία κατοικιών οικογενειακού μεγέθους, νεότερο οικιστικό απόθεμα και μεγαλύτερη γεωγραφική διασπορά.
Σε κάθε περίπτωση, τα στοιχεία αποτυπώνουν ζητούμενες τιμές αγγελιών και όχι τελικές τιμές πώλησης, επομένως η πραγματική δυνατότητα αγοράς και η τελική τιμή ενός ακινήτου θα πρέπει να εξετάζονται ξεχωριστά για κάθε περίπτωση.
