Σημαντικές αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ από το 2027 αναμένεται να επηρεάσουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Από τη μία πλευρά, προβλέπεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο για συγκεκριμένες κύριες κατοικίες, ενώ από την άλλη αλλάζει ο τρόπος με τον οποίο αποτυπώνονται τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων.
Οι νέες ρυθμίσεις καθιστούν ιδιαίτερα σημαντικό τον έλεγχο των στοιχείων που έχουν δηλωθεί στο Ε9, καθώς αυτά θα πρέπει να συμφωνούν με τα δεδομένα του Κτηματολογίου, τους τίτλους ιδιοκτησίας, την οικοδομική άδεια και την πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Από το 2027 προβλέπεται μηδενικός ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες που βρίσκονται σε μικρούς οικισμούς και πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Το μέτρο αφορά φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και έχουν δηλώσει ως κύρια κατοικία ακίνητο σε οικισμό με πληθυσμό κάτω από 1.500 κατοίκους.
Για συγκεκριμένες παραμεθόριες περιοχές προβλέπονται ειδικές πληθυσμιακές προϋποθέσεις. Στο μέτρο δεν εντάσσονται, κατά κανόνα, οι οικισμοί της Περιφέρειας Αττικής, με εξαίρεση εκείνους που βρίσκονται στην Περιφερειακή Ενότητα Νήσων.
Παράλληλα, η φορολογητέα αξία της κύριας κατοικίας δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.
Η ελάφρυνση εφαρμόζεται σταδιακά. Για το 2026 προβλέπεται μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 50%, ενώ από το 2027 ο φόρος μηδενίζεται για όσους πληρούν όλα τα κριτήρια.
Τα κριτήρια που πρέπει να ελέγξουν οι ιδιοκτήτες
Για να διαπιστώσει ένας ιδιοκτήτης εάν μπορεί να επωφεληθεί από την πλήρη απαλλαγή, θα πρέπει να ελέγξει:
-
Εάν το ακίνητο είναι δηλωμένο ως κύρια κατοικία.
-
Εάν ο οικισμός πληροί το απαιτούμενο πληθυσμιακό κριτήριο.
-
Εάν ο ιδιοκτήτης είναι φορολογικός κάτοικος Ελλάδας.
-
Εάν η φορολογητέα αξία δεν ξεπερνά τις 400.000 ευρώ.
-
Εάν η κύρια κατοικία έχει δηλωθεί σωστά στη φορολογική δήλωση.
-
Εάν τα στοιχεία του Ε9 συμφωνούν με την πραγματική εικόνα του ακινήτου.
Εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, ο ΕΝΦΙΑ της συγκεκριμένης κύριας κατοικίας προβλέπεται να μηδενιστεί από το 2027.
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αλλάζει τον υπολογισμό
Η δεύτερη σημαντική αλλαγή αφορά την επιφάνεια των ακινήτων.
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποκτά μεγαλύτερη σημασία στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, καθώς θα συμβάλλει στην ακριβέστερη αποτύπωση των πραγματικών τετραγωνικών μέτρων και της χρήσης κάθε ακινήτου.
Μέχρι σήμερα, για τον προσδιορισμό της επιφάνειας αξιοποιούνται στοιχεία από το Κτηματολόγιο, τον τίτλο κτήσης και την οικοδομική άδεια.
Σε περίπτωση που υπάρχουν αποκλίσεις μεταξύ των στοιχείων αυτών και της πραγματικής κατάστασης, μπορεί να προκύψουν διαφορετικά δεδομένα για τον υπολογισμό της φορολογικής επιβάρυνσης.
Πότε μπορεί να μειωθεί ο ΕΝΦΙΑ λόγω λιγότερων τετραγωνικών
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι περιπτώσεις στις οποίες η πραγματική επιφάνεια ενός ακινήτου είναι μικρότερη από αυτή που εμφανίζεται στα υπόλοιπα επίσημα στοιχεία.
Εφόσον υπάρχει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και σε αυτή καταγράφονται λιγότερα τετραγωνικά από εκείνα που αναφέρονται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην οικοδομική άδεια, τα στοιχεία της Ταυτότητας μπορούν να παίξουν καθοριστικό ρόλο.
Αυτό σημαίνει ότι, σε ορισμένες περιπτώσεις, η μικρότερη φορολογητέα επιφάνεια μπορεί να οδηγήσει και σε χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ.
Στην αντίθετη περίπτωση, εάν από τον έλεγχο προκύψουν περισσότερα τετραγωνικά ή διαφορετική χρήση του ακινήτου, η φορολογική εικόνα μπορεί να προσαρμοστεί στην πραγματική κατάσταση.
Ποια ακίνητα χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή
Οι ιδιοκτήτες καλό είναι να ελέγξουν εγκαίρως εάν υπάρχουν αποκλίσεις στα στοιχεία του ακινήτου τους.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε περιπτώσεις με κλεισμένους ημιυπαίθριους, τακτοποιημένες αυθαίρετες κατασκευές, αλλαγές χρήσης, αποθήκες και βοηθητικούς χώρους.
Έλεγχος χρειάζεται επίσης όταν υπάρχουν διαφορετικά τετραγωνικά στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο ή όταν η οικοδομική άδεια δεν συμφωνεί με την υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου.
Σε περίπτωση διαφοράς, είναι σημαντικό να προηγηθεί έλεγχος από μηχανικό και φοροτεχνικό, πριν γίνει οποιαδήποτε τροποποίηση των δηλωμένων στοιχείων.
Ποιοι είναι οι κερδισμένοι από τις αλλαγές
Οι νέες ρυθμίσεις δημιουργούν ουσιαστικά δύο διαφορετικές κατηγορίες ιδιοκτητών.
Στην πρώτη βρίσκονται όσοι έχουν κύρια κατοικία σε επιλέξιμο μικρό οικισμό και πληρούν τα υπόλοιπα κριτήρια. Για αυτούς, το όφελος μπορεί να είναι σημαντικό, καθώς ο ΕΝΦΙΑ μηδενίζεται από το 2027.
Στη δεύτερη κατηγορία βρίσκονται οι ιδιοκτήτες που έχουν διαφορές στα τετραγωνικά ή στη χρήση του ακινήτου και θα πρέπει να προχωρήσουν σε έλεγχο των στοιχείων τους.
Το 2027, επομένως, η σωστή εικόνα του ακινήτου αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία. Η κύρια κατοικία, η αξία της, η περιοχή όπου βρίσκεται και κυρίως η ακριβής αποτύπωση των τετραγωνικών μπορούν να καθορίσουν το ύψος του ΕΝΦΙΑ που θα κληθεί να πληρώσει κάθε ιδιοκτήτης.
