Από το 2027, ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων θα έχουν τη δυνατότητα να πληρώνουν μειωμένο ΕΝΦΙΑ, εφόσον αποδεικνύεται ότι η πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων τους είναι μικρότερη από αυτή που αναφέρεται στα επίσημα έγγραφα.
Η συγκεκριμένη αλλαγή προβλέπεται στο άρθρο 128 του νόμου 5313/2026 και αφορά τόσο τη δήλωση των τετραγωνικών μέτρων των ακινήτων όσο και τον τρόπο υπολογισμού του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων.
Με βάση τη νέα διάταξη, οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου μπορούν, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να φορολογούνται σύμφωνα με την πραγματική και μικρότερη επιφάνεια του ακινήτου τους. Έτσι, δεν θα είναι υποχρεωτικό να υπολογίζεται ο φόρος με βάση τα περισσότερα τετραγωνικά που αναγράφονται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ιδιοκτησίας ή στην οικοδομική άδεια.
Ταυτόχρονα, προβλέπεται προστασία από κυρώσεις για παλαιότερες δηλώσεις στις οποίες είχαν δηλωθεί περισσότερα τετραγωνικά από όσα υπάρχουν στην πραγματικότητα, εφόσον η διαφορά πιστοποιείται μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου.
Οι ιδιοκτήτες που δικαιούνται πιθανή μείωση στον ΕΝΦΙΑ
Η νέα ρύθμιση αφορά ιδιοκτήτες κτισμάτων για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου και από την οποία προκύπτει ότι η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από εκείνη που αναφέρεται στα επίσημα στοιχεία.
Για παράδειγμα, εάν ένα διαμέρισμα αναγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας ως 100 τετραγωνικά μέτρα, αλλά η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου αποδεικνύει ότι η πραγματική του επιφάνεια είναι 90 τετραγωνικά μέτρα, τότε για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ μπορεί να χρησιμοποιηθεί η μικρότερη επιφάνεια.
Κατά συνέπεια, ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να πληρώσει λιγότερο φόρο, καθώς η φορολόγηση θα βασίζεται στα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου.
Ωστόσο, η μείωση δεν εφαρμόζεται αυτόματα ούτε αφορά όλους τους ιδιοκτήτες. Βασική προϋπόθεση είναι η διαφορά στην επιφάνεια να αποδεικνύεται μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου.
Τι αλλάζει στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ
Με βάση τις νέες διατάξεις, για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ λαμβάνεται υπόψη η πραγματική εικόνα του ακινήτου.
Ως κύριο στοιχείο χρησιμοποιείται η οριστική εγγραφή στο Κτηματολόγιο. Εάν αυτή δεν υπάρχει, εξετάζεται ο τίτλος κτήσης και, εφόσον δεν υπάρχει ούτε αυτός, η πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Στις περιπτώσεις όπου η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από αυτή που έχει καταγραφεί, εξακολουθούν να υπολογίζονται τα πραγματικά, περισσότερα τετραγωνικά μέτρα.
Η βασική διαφοροποίηση αφορά την αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η πραγματική επιφάνεια ενός κτίσματος είναι μικρότερη από εκείνη που εμφανίζεται στα επίσημα έγγραφα.
Εφόσον υπάρχει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου που πιστοποιεί τη μικρότερη επιφάνεια, αυτή μπορεί πλέον να χρησιμοποιείται τόσο για τη δήλωση των στοιχείων του ακινήτου όσο και για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.
Οι νέες διατάξεις θα εφαρμόζονται στις δηλώσεις ακινήτων και στον ΕΝΦΙΑ για το φορολογικό έτος 2027 και για τα επόμενα έτη.
Τι προβλέπεται για όσους είχαν δηλώσει περισσότερα τετραγωνικά
Σημαντική είναι και η πρόβλεψη που αφορά τις δηλώσεις ακινήτων προηγούμενων ετών.
Σύμφωνα με τον νόμο, οι δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και οι πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ που είχαν υποβληθεί ή εκδοθεί πριν από την έναρξη ισχύος της ρύθμισης δεν χαρακτηρίζονται ανακριβείς, στον βαθμό που αφορούν κτίσματα των οποίων η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από την καταγεγραμμένη.
Για να ισχύσει η συγκεκριμένη πρόβλεψη, θα πρέπει η μικρότερη επιφάνεια να τεκμηριώνεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.
Σε αυτές τις περιπτώσεις δεν επιβάλλονται οι προβλεπόμενες κυρώσεις. Αντίστοιχη προστασία ισχύει και για τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που έχουν εκδοθεί ή θα εκδοθούν με βάση τις συγκεκριμένες δηλώσεις.
Η ρύθμιση, ωστόσο, δεν προβλέπει γενική επιστροφή φόρων που καταβλήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια ούτε αυτόματη αναδρομική μείωση του ΕΝΦΙΑ.
Τι χρειάζεται να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Οι ιδιοκτήτες που εντοπίζουν αποκλίσεις ανάμεσα στην πραγματική επιφάνεια του ακινήτου τους και στα στοιχεία που έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ θα πρέπει να ελέγξουν εάν καλύπτονται από τις προϋποθέσεις της νέας διάταξης.
Καθοριστικής σημασίας είναι να διαθέτουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, μέσω της οποίας να πιστοποιούνται τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται, παράλληλα, όταν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από αυτή που έχει δηλωθεί, καθώς ο νόμος ορίζει ότι για τη φορολόγηση λαμβάνονται υπόψη τα περισσότερα, πραγματικά τετραγωνικά μέτρα.
Με αυτόν τον τρόπο, η νέα ρύθμιση δίνει τη δυνατότητα φορολογικής ελάφρυνσης σε συγκεκριμένη κατηγορία ιδιοκτητών, καθώς από το 2027 ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ θα μπορεί να βασίζεται στην πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων, εφόσον αυτή τεκμηριώνεται.
