Η συνεχής ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω Airbnb και άλλων ψηφιακών πλατφορμών έχει δημιουργήσει νέες ισορροπίες αλλά και αρκετές εντάσεις στις πολυκατοικίες. Από τη μία πλευρά βρίσκονται οι ιδιοκτήτες που αξιοποιούν οικονομικά τα ακίνητά τους και από την άλλη οι υπόλοιποι ένοικοι, οι οποίοι ζητούν την προστασία της καθημερινότητας, της ησυχίας και της ασφάλειας στους κοινόχρηστους χώρους.
Το ζήτημα επανήλθε στο προσκήνιο μετά από απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία αφορά τη λειτουργία διαμερίσματος ως Airbnb μέσα σε πολυκατοικία και θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική για αντίστοιχες υποθέσεις.
Γιατί το δικαστήριο απαγόρευσε τη λειτουργία Airbnb
Η υπόθεση ξεκίνησε όταν η διαχειρίστρια πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας προσέφυγε στη Δικαιοσύνη, ζητώντας να σταματήσει η βραχυχρόνια εκμίσθωση διαμερίσματος που λειτουργούσε μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας.
Το δικαστήριο αποφάσισε ότι, στη συγκεκριμένη περίπτωση, η δραστηριότητα δεν μπορεί να συνεχιστεί, καθώς ο κανονισμός της πολυκατοικίας όριζε ρητά πως όλα τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για χρήση κατοικίας και απαγορεύεται η τουριστική ή επαγγελματική εκμετάλλευσή τους.
Με βάση αυτή τη δέσμευση, ο ιδιοκτήτης υποχρεώθηκε να διακόψει τη λειτουργία του ακινήτου ως βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Δεν απαγορεύεται γενικά το Airbnb
Παρά τη σημασία της απόφασης, νομικοί διευκρινίζουν ότι δεν πρόκειται για γενική απαγόρευση των Airbnb στις πολυκατοικίες της χώρας.
Το καθοριστικό στοιχείο παραμένει ο κανονισμός κάθε πολυκατοικίας. Εφόσον προβλέπει ξεκάθαρα ότι τα διαμερίσματα χρησιμοποιούνται αποκλειστικά ως κατοικίες ή απαγορεύει την τουριστική εκμετάλλευση, τότε η λειτουργία ενός Airbnb μπορεί να θεωρηθεί αντίθετη με τους κανόνες που έχουν συμφωνήσει οι συνιδιοκτήτες.
Αντίθετα, σε πολλές παλαιότερες πολυκατοικίες οι κανονισμοί έχουν συνταχθεί δεκαετίες πριν από την εμφάνιση των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης και δεν περιέχουν σχετικές προβλέψεις. Σε αυτές τις περιπτώσεις κάθε διαφορά εξετάζεται ξεχωριστά, ανάλογα με τα πραγματικά περιστατικά και το περιεχόμενο του κανονισμού.
Οι ενοχλήσεις μπορούν να παίξουν καθοριστικό ρόλο
Σημαντική βαρύτητα δίνεται και στη συμπεριφορά των επισκεπτών που φιλοξενούνται σε ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Εφόσον αποδεικνύεται ότι προκαλούνται συνεχείς οχλήσεις, προβλήματα ασφάλειας, φθορές στους κοινόχρηστους χώρους ή γενικότερη διατάραξη της ομαλής λειτουργίας της πολυκατοικίας, τα στοιχεία αυτά μπορούν να ληφθούν υπόψη από τα δικαστήρια κατά την εκδίκαση αντίστοιχων υποθέσεων.
Μπορεί να αλλάξει ο κανονισμός της πολυκατοικίας;
Η ισχύουσα νομοθεσία δίνει τη δυνατότητα τροποποίησης του κανονισμού μιας πολυκατοικίας, αρκεί να τηρηθούν οι διαδικασίες που προβλέπονται και να συγκεντρωθεί η απαιτούμενη πλειοψηφία ή, όπου απαιτείται, η ομοφωνία των συνιδιοκτητών.
Με αυτόν τον τρόπο μπορούν να προστεθούν νέοι όροι σχετικά με τη χρήση των διαμερισμάτων ή να θεσπιστούν περιορισμοί που θα καλύπτουν σύγχρονα ζητήματα, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, τα οποία δεν υπήρχαν όταν συντάχθηκαν οι περισσότεροι κανονισμοί.
Έρχεται νέο νομοσχέδιο για τις πολυκατοικίες
Παράλληλα, το Υπουργείο Δικαιοσύνης προετοιμάζει νέο νομοθετικό πλαίσιο για την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, με στόχο να εκσυγχρονιστεί η νομοθεσία που βασίζεται ακόμη σε διατάξεις του 1927.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, το σχέδιο νόμου αναμένεται να ολοκληρωθεί μέσα στο φθινόπωρο, να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση και στη συνέχεια να κατατεθεί στη Βουλή. Εφόσον ψηφιστεί, η εφαρμογή του τοποθετείται χρονικά στις αρχές του 2027.
Το νέο πλαίσιο αναμένεται να ρυθμίσει σημαντικά ζητήματα που απασχολούν καθημερινά τις πολυκατοικίες, όπως οι οφειλές κοινοχρήστων, οι αλλαγές χρήσης των διαμερισμάτων, οι αρμοδιότητες των διαχειριστών, οι διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών, αλλά και οι κανόνες που αφορούν τη λειτουργία των Airbnb.
Τι σημαίνει πρακτικά η πρόσφατη απόφαση
Η συγκεκριμένη δικαστική κρίση αποτελεί ένα σημαντικό προηγούμενο, χωρίς όμως να μεταβάλλει αυτόματα το ισχύον καθεστώς για όλες τις πολυκατοικίες.
Κάθε υπόθεση εξακολουθεί να εξετάζεται ξεχωριστά, με βάση τον κανονισμό της πολυκατοικίας, τις πραγματικές συνθήκες που επικρατούν στο κτίριο και τα στοιχεία που προσκομίζονται ενώπιον της Δικαιοσύνης. Για τον λόγο αυτό, η δυνατότητα λειτουργίας ενός ακινήτου ως Airbnb εξακολουθεί να εξαρτάται από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περίπτωσης.
