Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, με την απόφαση Α.1046/2026 που υπέγραψε ο διοικητής Γιώργος Πιτσιλής, εισάγει νέο πλαίσιο για επιχειρήσεις και επαγγελματίες που χρησιμοποιούν ακίνητα τόσο για δραστηριότητες με δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ όσο και για απαλλασσόμενες πράξεις χωρίς δικαίωμα έκπτωσης.
Η απόφαση δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και αλλάζει ουσιαστικά τον τρόπο υπολογισμού του εκπιπτόμενου φόρου.
Τι αλλάζει στον υπολογισμό του ΦΠΑ
Μέχρι σήμερα εφαρμοζόταν ο γενικός αναλογικός κανόνας (pro rata). Πλέον, δίνεται η δυνατότητα – κατ’ εξαίρεση – ο υπολογισμός της έκπτωσης να γίνεται με βάση την πραγματική χρήση και διάθεση του ακινήτου.
Συγκεκριμένα:
-
Η έκπτωση θα υπολογίζεται με επιμερισμό βάσει τετραγωνικών μέτρων.
-
Όπου δεν είναι εφικτός ο χωρικός διαχωρισμός, θα λαμβάνεται υπόψη ο ετήσιος κύκλος εργασιών (φορολογητέες έναντι απαλλασσόμενων πράξεων).
-
Στόχος είναι η ακριβέστερη αποτύπωση του δικαιώματος έκπτωσης ΦΠΑ εισροών.
Η ρύθμιση αφορά κυρίως περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο ή τμήμα του χρησιμοποιείται ταυτόχρονα για διαφορετικού τύπου δραστηριότητες.
Υποχρεωτική αίτηση μέσω “Τα Αιτήματά μου”
Για την υπαγωγή στη νέα διαδικασία απαιτείται:
-
Αίτηση-γνωστοποίηση μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας “Τα Αιτήματά μου” της ΑΑΔΕ.
-
Υποβολή δικαιολογητικών (οικοδομικές άδειες, συμβόλαια, δημόσια έγγραφα).
-
Ακριβής αποτύπωση τετραγωνικών μέτρων.
Η φορολογική διοίκηση οφείλει να εκδώσει απόφαση έγκρισης εντός δέκα ημερών, εφόσον τα στοιχεία κριθούν ορθά.
Αυστηρές λογιστικές υποχρεώσεις
Η απόφαση θέτει και σαφείς όρους συμμόρφωσης:
-
Τήρηση διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά βιβλία για κάθε δραστηριότητα.
-
Άμεση γνωστοποίηση κάθε μεταβολής στη χρήση του ακινήτου.
-
Σε περίπτωση αλλαγής χρήσης, ο ΦΠΑ θα διακανονίζεται σύμφωνα με τον Κώδικα ΦΠΑ.
Η μη τήρηση των όρων μπορεί να οδηγήσει σε αναπροσαρμογή και φορολογικές επιβαρύνσεις.
Παραδείγματα εφαρμογής
Παράδειγμα 1 – Επιμερισμός βάσει τετραγωνικών
Εταιρεία διαθέτει ιδιόκτητο κτίριο 1.000 τ.μ.:
-
700 τ.μ. χρησιμοποιούνται για φορολογητέες δραστηριότητες.
-
300 τ.μ. εκμισθώνονται για απαλλασσόμενη δραστηριότητα.
Με το νέο σύστημα, η επιχείρηση θα μπορεί να εκπέσει το 70% του ΦΠΑ εισροών που αφορά το ακίνητο, καθώς ο υπολογισμός γίνεται με βάση την πραγματική επιφάνεια χρήσης.
Δεν εφαρμόζεται πλέον ενιαίος αναλογικός συντελεστής για το σύνολο του ακινήτου.
Παράδειγμα 2 – Επιμερισμός βάσει κύκλου εργασιών
Επαγγελματίας διαθέτει ενιαίο κατάστημα 200 τ.μ., όπου:
-
Το 60% των εσόδων προέρχεται από φορολογητέες πράξεις.
-
Το 40% από απαλλασσόμενες.
Σε αυτή την περίπτωση, ο εκπιπτόμενος ΦΠΑ θα προσδιοριστεί βάσει κύκλου εργασιών. Ο επαγγελματίας θα μπορεί να εκπέσει το 60% του ΦΠΑ που σχετίζεται με το ακίνητο και τις συναφείς υπηρεσίες, εφόσον τηρεί διακριτούς λογαριασμούς.
Η απόφαση Α.1046/2026:
-
Περιορίζει τις στρεβλώσεις του γενικού κανόνα pro rata.
-
Ευνοεί επιχειρήσεις με σαφή διαχωρισμό χώρων.
-
Ενισχύει τη διαφάνεια και την τεκμηρίωση.
-
Αυξάνει όμως τις διοικητικές και λογιστικές υποχρεώσεις.
Για μεγάλες επιχειρήσεις ακινήτων, εμπορικά κέντρα, κτίρια γραφείων και μικτές επενδύσεις, η ρύθμιση μπορεί να οδηγήσει σε ακριβέστερη και συχνά μεγαλύτερη έκπτωση ΦΠΑ.
Ωστόσο, απαιτεί σχολαστική λογιστική παρακολούθηση και συνεχή συμμόρφωση, καθώς οποιαδήποτε μεταβολή χρήσης ενεργοποιεί μηχανισμό διακανονισμού.
Η νέα διαδικασία μετατρέπει την έκπτωση ΦΠΑ από τυπικό μαθηματικό υπολογισμό σε ουσιαστική φορολογική αποτύπωση της πραγματικής οικονομικής δραστηριότητας.
