ΑΑΔΕ: Οδηγίες για φορολόγηση επικαρπίας και ψιλής κυριότητας σε μεταβιβάσεις ακινήτων

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εξέδωσε νέα εγκύκλιο που αποσαφηνίζει το πλαίσιο φορολόγησης της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας σε μεταβιβάσεις ακινήτων.

Η εγκύκλιος παρέχει οδηγίες για:

• Τον υπολογισμό της αξίας των εμπράγματων δικαιωμάτων

• Τον χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης

• Τον υπόχρεο καταβολής του φόρου

Υπολογισμός αξίας επικαρπίας

Η αξία της επικαρπίας εξαρτάται κυρίως από την ηλικία του επικαρπωτή:

• Για επικαρπία ορισμένου χρόνου, η αξία υπολογίζεται σε 1/20 της πλήρους κυριότητας ανά έτος διάρκειας.

• Τυχόν μέρος έτους θεωρείται πλήρες έτος.

Παράδειγμα:

• Α δωρίζει στον Β επικαρπία ακινήτου αξίας 100.000€ για 5 έτη → αξία επικαρπίας = 100.000 × 5/20 = 25.000€

• Για 3 μήνες → 100.000 × 1/20 = 5.000€

Ισόβια επικαρπία

• Ο φόρος επιβάλλεται κατά τον χρόνο που η επικαρπία περιέρχεται στον δικαιούχο.

• Ο υπολογισμός βασίζεται στην ηλικία του επικαρπωτή και τη συγγενική σχέση με τον διαθέτη.

Παράδειγμα:

• Ο Α αφήνει στην αδελφή Β ισόβια επικαρπία, και μετά τον θάνατό της στον γιο της Γ.

  • Η Β φορολογείται κατά 4/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας (ηλικία 58 ετών).

  • Ο Γ θα φορολογηθεί μετά το θάνατο της Β, με βάση την ηλικία του.

Κληρονομιές και αναβολή φόρου

• Στις κληρονομιές, ο φόρος μπορεί να αναβληθεί έως τη συνένωση της ψιλής κυριότητας με την επικαρπία (συνήθως με το θάνατο του επικαρπωτή).

• Ο ψιλός κύριος μπορεί να ζητήσει άμεση φορολόγηση για το μέρος που αντιστοιχεί στην ψιλή κυριότητα.

• Η συνένωση επικαρπίας και ψιλής κυριότητας δεν δημιουργεί νέα φορολογική υποχρέωση αν είχε ήδη φορολογηθεί το δικαίωμα του ψιλοκύριου.

Παράδειγμα:

• Α μεταβιβάζει την ψιλή κυριότητα στο τέκνο του το 1994 και διατηρεί την επικαρπία.

• Με τον θάνατο του Α το 2022, η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία συνενώνονται αυτοδίκαια → καμία νέα φορολόγηση.

Επικαρπία ορισμένου χρόνου

• Με τη λήξη του χρόνου, η επικαρπία αποσβήνεται αυτοδίκαια και συνενώνεται με την ψιλή κυριότητα → χωρίς φόρο.

• Πρόωρη λήξη λόγω θανάτου του επικαρπωτή → ίδια αντιμετώπιση.

• Διαφορές προκύπτουν όταν ο αρχικός διαχωρισμός έγινε μέσω αγοράς.

Παράδειγμα:

• Δωρεά επικαρπίας 5 ετών από Α στον Β → με λήξη των 5 ετών, η επικαρπία επιστρέφει στον Α → χωρίς νέα δήλωση ή φόρο

• Δωρεά επικαρπίας 5 ετών και θάνατος του Β πριν τη λήξη → η επικαρπία επανέρχεται στον Α → χωρίς φορολογική υποχρέωση

Η νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ παρέχει σαφή και λεπτομερή πλαίσιο για την φορολόγηση επικαρπίας και ψιλής κυριότητας, εξασφαλίζοντας οικονομική ασφάλεια στους εμπλεκόμενους και αποσαφηνίζοντας τις περιπτώσεις αναβολής ή απαλλαγής από τον φόρο.